90%的城市是不可能企稳的，即便是整体楼市的均值被抬起来，广大的三四线城市，房价也是在一个稳定区间震荡；

　　这种资产，我们称为垃圾资产，没有一点下手的机会，想要脱手，都很费劲，食之无味，弃之可惜。

　　世界上，任何一个国家，都是核心城市房价节节攀升，非核心城市房价，一泻千里！

　　高新技术产业、金融业、国家专精特新小巨人企业，基本扎堆在长三角和珠三角，以及内陆强省会城市。

　　而基础制造业，劳动密集型产业，中低端附加值产业，都集中在内陆城市，因为土地便宜，人力成本低。

　　广东+北京+上海+江苏+浙江的税收，可以养活全国其他省份，这叫五省养全国。

　　一线城市的楼市热度，必须要传递到二线城市，否则全国楼市就是在唱独角戏，热度远远不足覆盖到全国。

　　在日本是相同的，东京有23个区，而23区今年的房价全面上涨，每平米价格在115万到257万日元之间。

　　而日本的小城市，房价这些年持续下跌，那些人口持续流出的日本小城，房价仅为10万日元每平米，按均值来看，日本小城市房价，仅仅为大城市房价的十五分之一。

　　而我国，以一线城市目前均值来看，差不多是5万，小城市均值差不多在五千左右，那么差距也只有10倍，而日本在15倍之多，说明我们国家的房价分化空间，还有很大。

　　我说当前楼市回暖了，是基于一线城市回暖了，强二线城市正在蓄力，预计明年开年，也会回暖。

　　而广大的三四线城市，楼市不但没回暖，而且还在阴跌，很多楼盘，一个月只能卖出三五套，这个销量，冷出天际线了，就连售楼处的工资都快发不出来了。

　　分化是未来经济的主旋律，商品房回归商品，保障房回归保障，谁也不干涉谁，谁也不要嫉妒谁。

　　另一方面，春节前是砍价的最好时机，如果节后再买，平均上着的幅度，会超过20%。

　　还有一个原因，就是卖家的心态，在节前和节后是完全不一样的，过年之前，大家都需要钱，所以很多卖家急着出手，议价空间就大很多，而过完年了，大家该花的钱都花了，卖家就不急着出手了，自然价格上买家占不到什么便宜。

　　现在一线城市楼市慢慢的开始复苏，到了明年小阳春，价格会有一个明显的上升，那么年前就是最佳的抄底时机，错过了这一波，你的买房成本就会增加很多。

　　深圳目前楼市库存量已经快消化完了，等到清空，二手房市场的火热程度就会蔓延，这种蔓延程度，会传递到明年入市的新房，所以，明年不管你是买新房还是买二手房，年前一定要下手了。

　　但你要记住，财富永远是K型分化，即便是深圳如此优秀的城市，楼市标杆城市，也不能随随便便就买一套房，买错了板块和产品，也会高位站岗5-10年。

　　你还记得2018年上市的一个楼盘，叫做中海天钻吗？这个楼盘位置很好，占据了罗湖区最好的位置，旁边就是地铁9号线鹿丹村，对面就是深圳最豪华的商场，万象城，能够说是深圳老钱的聚集地。但是生不逢时！

　　为什么卖这么贵？因为这个楼盘属于城中村旧改项目，开发商如果不卖10万一平米，就会亏本，里面很多房是要分给当地居民的。

　　这种房子，位置一流，产品也很好，看深圳河跟对面香港山，景观也是一流，唯一的问题，就是价格。

　　2018年10万一平米的价格买入，现在呢？2020年价格跌到8-9万，现在呢？7万多一平米，而且即使到了2028年，价格大概率是涨不到10万一平米。

　　买房一定不是自己拍脑袋，也不是听售楼处的销售，跟你分析这，分析那，而是要提高个人的认知，从更高维度来看待你的投资标的，到底有没有发展潜力。

　　城市、板块、产品属性，这三点一定要选对，否则几十年积累起来的财富，很容易打水漂。

　　当今，买对房的概率，不到10%，90%的城市、板块、产品都是在陪跑，无法守住你的钱袋子。

　　如果你是我的忠实读者，把我的公众号和星球文章都看完了，你就会发现，蒋老师关于今年核心城市，尤其是深圳楼市的预测，全部都对了！

　　第一，我说今年7-9月份，就是抄底深圳楼市的最好时机，因为当时，深圳还没有出利好政策，但已经有蛛丝马迹了，即将出台利好政策，你敢在利好出台的前夜抄底，肯定是好时机。

　　第二，我说今年10月和11月会是一线城市楼市的转折点，就是由跌转涨的历史观点，如今也应验了，现在一线城市，不管是新房还是二手房，价格都涨了。

　　第三，我说两年内，深圳房价会从最低点开始翻倍，2026年，深圳房价恢复到2021年的最高峰，并且会超过当时的房价；

　　2029年底，深圳均价会超过12万一平米，深圳湾豪宅价格会在2023年基础上翻一倍。也就是均价40万一平米。

　　深圳楼市跟上海楼市的行情是联动的，也就是说，深圳房价是上海房价的前指标，按照深圳买房的节奏，复制到上海，也是行得通。

　　如果你想投资改善和刚改，直接来深圳，年前还有最后一波机会，年后你的购房投资成本，会比现在高出很多。

　　明年视楼市整体行情，有可能是在下半年，核心城市，尤其是一线城市，会收回一些楼市松绑政策。

　　说实话，如果你对楼市有起码的敬畏，你会把自己的购房城市名单，自动删除长沙和重庆。

　　我并不是说，长沙和重庆不好，如果是地缘型客户，重庆和长沙可以多买，买几套都没问题，先不说升值潜力，起码租售比还可以，但如果你是跨城买房，就一定不能碰重庆和长沙。

　　楼市欧神，外号扣神，很喜欢带粉丝去重庆和长沙买房，据说去一趟长沙，直接卖30多套房子，佣金拿了几百万。

　　扣神为什么喜欢带粉丝去重庆和长沙，最最终的原因是因为长沙和重庆上车门槛相对低，手里面有个三五十万，就可以买房了。

　　问题就出在这，越容易上车的房子，其实升值性越差！记住这句话，因为你的对手盘很多，你自然很难取得好成绩。

　　买房，一定是尽力最大的能力，买最好的城市和板块。比如说你手里就100万作为首付款，那你就不能分成2个50万，去投资两套房子，因为首付50万，只能买一套总价在300万左右的房子，这种房子量太多了，买进去很容易砸在自己手里。

　　但是你有100万的首付，你能选择的城市就很多了，从北上深，到杭武成，都有选择空间，北上深，首付100万差不多就是一个刚需房，而成都，你首付100万可以买到豪宅。

　　那你说，到底是一线城市刚需房更容易升值，还是强二线城市的豪宅更容易升值？

　　成都在国务院的最新定位里面，是西部地区的中心城市，这个定位非常高，比南京和杭州略高，而且你去成都看看，成都是有2座4F国际机场，地铁通车里程600多公里，马上要超越广州，成为全国第三。

　　如果你把城市的基础设施总实力做一个评估，你会发现，成都正在成为中国第三城。

　　还有一个惊人的数据，成都一个月房产交易量达到了3.7万套，这个数据，超越了北上深，成为全国第一。

　　同样的购房需求，你在杭州，2万单价买刚需，4万单价买刚改，8万单价买豪宅。

　　同样的购房需求，你在深圳，4万单价买刚需，8万单价买刚改，13万单价买豪宅。

　　所以，蒋老师给大家一个真诚建议，年前，抽个时间，去成都看一看。就当旅游了，买不买都不要紧。

　　再看看成都的楼盘，品质绝对在线，很多深圳三千万的房子，品质还远不如成都300万。

　　最后看看成都的经济、产业和规划，这是一座人口超过2100万的超大城市，而且未来人口，大概率会超过北京和上海。

　　我们明年，准备把很多产业放到成都，一方面能够降低运营成本，另一方面，成都的人才储备量是够的，一线城市是高净值人群的窗口，成都就是流量生产中心，做好算力的沉淀。

　　任何一个企业，都要有区域战略规划，把不同的产业、职能，放到不同的城市，甚至要考虑到出海的资源配置。全国和全球，以后都是一盘棋联动。