最近一年，南京楼市产品力疯狂迭代，给买房人带来更好的选择，但同时也给一批次新房业主带来非常大压力。

　　可能明明拿地时间相差不到一年，但产品上却出现代差，很多业主都担心这会对自家小区的二手房价值产生影响。

　　于是乎，一阵“业主自费做品质升级”的风暴在南京楼市刮起！其中最常见的就是升级外立面，毕竟外立面就是楼盘的“脸面”，是最容易被作对比的。

　　这家小区就是南部新城的云澜尚府！据说小区业主两年前就开始谋划众筹做升级，资金总额超4000万，平均一户费用4-6万不等！

　　现在这件事终于有了新进展，云澜尚府真石漆外立面升级干挂铝板的规划，已经郑重进入公示阶段！

　　近日，南京规划和自然资源局网站发布了“云澜尚府既有住宅外立面改造提升项目规划设计的具体方案批前公示”。

　　云澜尚府大多数人应该都不陌生，位于南部新城，当年在售时非常热门的高端改善项目。

　　此次调整是由云澜尚府小区业主委员会提出申请（小区业主授权），并且建筑设计企业也为云澜尚府小区业主委员会。

　　原文为：拟对11栋住宅外立面做改造提升，主要为各栋住宅外立面装饰材料由浅灰色、深灰色真石漆改造为香槟色、浅香槟色和深香槟色铝板（外墙可见装饰材料，干挂做法），不涉及建筑面积及建筑高度变化。经专家审核，现设计的具体方案符合城市规划控制要求。

　　原文为：鉴于该小区位于南部新城主要城市界面，该外立面改造提升需兼顾统-有序城市景观塑造，统一设计，同步实施。根据民法典中有关要求，经业主表决后方可实施。

　　也就是说，云澜尚府的外立面升级现在还差最后一步，一旦业主表决通过，就将正式实施！

　　目前，云澜尚府外立面升级后的效果图也已经公布了。前后对比之下，颜值和品质感的提升确实很明显！

　　云澜尚府是南部新城豪宅的代表之一，同样也是南部新城第一个首付8成、验资300万的楼盘。

　　2020年10月28日，云澜尚府首开，256套房源引来1016组客户报名参与！在首付8成的情况下，短短几小时内，256套房源全部告罄，同时精装修升级包的选配率超过90%，创造南京市场精装修升级包销售记录。

　　2023年3月，云澜尚府迎来交付。从当时的交付实景来看，颜值和品质感还是很不错的。

　　最早是2022年12月末，云澜尚府业主群里有人提出，目前南部新城新盘中，仅云澜尚府、华著兰庭、金基璞悦和园等为数不多的几个盘用的是真石漆，其他都是使用干挂石材、铝板等更为高端的材料。

　　2023年1月初，业委会正式提出各户众筹，根据每家户型面积不同，出4万-6万元不等的费用，给小区升级外立面，预计众筹逾4000万。

　　● 从投资回报角度，使用真石漆的云澜尚府，在本就存在噪音等硬伤的情况下，在小区定位和未来市场流动性上都会“低人一等”。

　　当时就有业主举例称：如果云澜尚府（外立面）不是铝板，接下来含装修包也就卖4.8万，铝板上了，应该在5.5万元左右，7000元/㎡的升值，每户100万以上的增长。

　　而值得一提的是，在业主众筹谋划升级外立面的这两年里，云澜尚府也成交了首套二手房。

　　据说这套房源位于顶楼，户型面积约182.69㎡，房源报价为822万，最终砍到745万成交，成交单价为40779元/㎡。

　　而这套房源当时的新房备案价是在45050元/㎡，如果加上3500元/㎡的装修升级包，买入价要在4.85万/㎡左右。

　　至于未来外立面升级后，云澜尚府二手房成交价会不会迎来一定上浮，我们也会持续关注。

　　最近这几年，南京还有一批楼盘品质升级成功！有的是业主自费，也有在业主争取下开发商来做升级的。

　　2023年，交付快1年的天鹅堡花园，一下子移栽了3棵罗汉松+1棵红枫。这些名贵树种自身高昂的价格，每年的养护费都得好几万，而这些花费，据说都是业主们众筹募集的。

　　2023年，绿城深蓝在社会化媒体上火出了圈，开发商花重金委托业主到长沙、成都采购名贵树木、加种80棵桂花树、升级风雨连廊、灌木草皮等。

　　城南雨核金基嘉玥，小区业主在和开发商多轮沟通后，自费升级干挂铝板外立面，一户大概出1.6万元至2万元不等。

　　2022年5月，业主就与开发商协商达成共识，完成签署改造协议并缴纳费用。据了解，改造内容为外立面，将2层以上的东西外墙立面材质从真石漆改为铝板，费用标准1953元/㎡×阳台面积。

　　河西南龙湾上府，也是在2022年达成协议升级外立面干挂铝板，已售部分业主按照销售面积自行承担费用。

　　河西中海玥花园，在陆续交房后，据说有业主开始呼吁筹备资金，等款项到位后，有可能委托开发商代为建设，升级小区公共设施设备和配套绿化。

　　河西南中国府的业主们，也曾成功筹备资金，每家拿出8000元，针对小区风雨连廊、会所、车库入口等细节进行提升。

　　河西南万科翡翠滨江，此前也是经历多轮沟通，最终业主自费统一封闭阳台，选用YKK AP系统窗。并且小区外立面全部升级为铝板。

　　C-1#~C-6#、D-1#~D-6#住宅东、西山墙立面局部，北立面局部和商业沿街局部立面标注由“铝板一体板”改为“铝板”。

　　其中，香槟金色铝板一体板，改成香槟金色铝板；浅棕灰色铝板一体板，改为浅棕灰色铝板；浅米灰色铝板一体板，改成浅米灰色铝板。

　　去年8月，河西南嘉璟峰发布《温馨提示》，宣布已和广大业主协商达成了外立面升级方案的共识。

　　其实这种现象，一方面说明了买房人们产品意识的觉醒，另一方面也反映了楼市这些年的变化以及产品力更迭之快。

　　对于品质升级后能不能提升房价这事，我们暂且放在一边。但客观上还是希望，南京的开发商们都能拿出更多的诚意做产品，带来更好的产品力。

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